臺南市壹處透天的土地遭法拍,屋主以底價的「18倍價格」得標!308萬變5676萬 非買不可?

阿吖 2020/08/07 檢舉 我要评论

台南市一處透天,於近日執行法拍2拍時,竟有買方加價底價的18倍買下,震驚市場業界,原本該透天二拍底價僅308.64萬元,拍賣當日吸引7組人馬投標,但是最後由該建物所有權人楊姓自然人,以總價約5676萬元得標,許多法拍人士認為「應該是寫錯標價」,但是有法拍專家分析,這是「左手出、右手入,屋主才是最大的贏家。」

▲台南市南區國民路一處透天的土地遭法拍,屋主以底價的18倍價格得標。(圖/翻攝自Google Map)

這筆透天位於台南市南區國民路583巷內,為屋齡24年的3層樓透天,總坪數40.68坪,一拍時僅拍賣土地,底價184萬元,最後流標收場;二拍時,土地及建物合併拍賣,底價308.64萬元,共吸引7組人馬投標,最後由楊姓自然人,大幅加價5千多萬元得標,總價高達5676.64萬元,許多法拍人士認為「應該是投標寫錯價格。」

104法拍網創辦人林德泉表示,這筆透天土地的債權人天恩建設,在今年3月一拍流標後,積極訴訟請求建物與土地合併拍賣,所以在二拍時,才會出現土地及建物合併拍賣。

但是林德泉指出,建物所有權人也不是省油的燈,原本可以透過優先承購權及長期佔據土地權利,恐因合併拍賣而失去,他在投標前先向執行處行文,如果建物所有權人得標,其建物標價是否可以抵繳?書記官公文回覆是肯定的,他就設計這一套「語不驚人死不休的看似烏龍大戲」。

他也知道天恩建設對這塊土地是勢在必得,肯定也會高價出手,所以投標時將土地寫底價金額、其餘的加價都加在自己的房屋上,他以這樣的高價就排除其他對手,而且之後再以市價出售,龐大的虧損額在3年內又可以扣抵房地合一稅,「左手出、右手入,他才是最大的贏家。」

法拍達人蘇小強表示,該透天因為土地和房屋分屬不同所有權人,因是只有地主欠債,但是屋主並沒有,然後債權人是建商天恩建設,為了向地主追討債務,所以查封拍賣土地,但是因為土地上還有別人的房屋,房屋持有者享有優先承購權,他若不主張優先購買,房屋可能長期佔據土地,使土地動彈不得,所以在一拍底價僅170萬元時,仍然流標收場。

▲台南市這筆透天,從法院筆錄可看出土地和房屋分屬不同所有權人。(圖/翻攝自台南地方法院公告)

蘇小強指出,為求發揮不動產最大效益,建商請求連同房屋併同拍賣,屋主被強迫參與執行,這樣的拍賣目的是希望土地和房屋的產權一致,拍得的價金會比較好,不要只賤賣土地,但是屋主因爲沒有欠錢,所以房屋拍得價金歸屋主;地主有欠錢,所以土地拍得價金歸建商。

根據法院拍賣公告,該透天二拍底價雖然是308.64萬元,但是土地和建物分屬不同持有者,所以土地底價176.64萬元,房屋底價則為132萬元,依照法院拍賣不動產的規則,採取土地及房屋分別標價、合併拍賣,以總價最高者得標。

蘇小強分析,「屋主放大絕招出手投標,以土地176萬元、房屋5500萬元的價格,投標總價共5676.64萬元得標,但由於房屋拍得價金本來就歸屋主,所以房屋的部份抵銷免繳,屋主只需繳交土地的176萬元、執行費用及過戶稅費即可。」

他說,「外行看熱鬧,內行看門道,高手沒人想得到。屋主出天價標單,輕鬆擊退競標者,卻無需花費大額金錢,只消動動筆在標單上寫寫金額就達到目的,只能說,妙哉!妙哉!」

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