台南市一處透天，於近日執行法拍2拍時，竟有買方加價底價的18倍買下，震驚市場業界，原本該透天二拍底價僅308.64萬元，拍賣當日吸引7組人馬投標，但是最後由該建物所有權人楊姓自然人，以總價約5676萬元得標，許多法拍人士認為「應該是寫錯標價」，但是有法拍專家分析，這是「左手出、右手入，屋主才是最大的贏家。」

▲台南市南區國民路一處透天的土地遭法拍，屋主以底價的18倍價格得標。（圖／翻攝自Google Map）

這筆透天位於台南市南區國民路583巷內，為屋齡24年的3層樓透天，總坪數40.68坪，一拍時僅拍賣土地，底價184萬元，最後流標收場；二拍時，土地及建物合併拍賣，底價308.64萬元，共吸引7組人馬投標，最後由楊姓自然人，大幅加價5千多萬元得標，總價高達5676.64萬元，許多法拍人士認為「應該是投標寫錯價格。」

104法拍網創辦人林德泉表示，這筆透天土地的債權人天恩建設，在今年3月一拍流標後，積極訴訟請求建物與土地合併拍賣，所以在二拍時，才會出現土地及建物合併拍賣。

但是林德泉指出，建物所有權人也不是省油的燈，原本可以透過優先承購權及長期佔據土地權利，恐因合併拍賣而失去，他在投標前先向執行處行文，如果建物所有權人得標，其建物標價是否可以抵繳？書記官公文回覆是肯定的，他就設計這一套「語不驚人死不休的看似烏龍大戲」。

他也知道天恩建設對這塊土地是勢在必得，肯定也會高價出手，所以投標時將土地寫底價金額、其餘的加價都加在自己的房屋上，他以這樣的高價就排除其他對手，而且之後再以市價出售，龐大的虧損額在3年內又可以扣抵房地合一稅，「左手出、右手入，他才是最大的贏家。」

法拍達人蘇小強表示，該透天因為土地和房屋分屬不同所有權人，因是只有地主欠債，但是屋主並沒有，然後債權人是建商天恩建設，為了向地主追討債務，所以查封拍賣土地，但是因為土地上還有別人的房屋，房屋持有者享有優先承購權，他若不主張優先購買，房屋可能長期佔據土地，使土地動彈不得，所以在一拍底價僅170萬元時，仍然流標收場。

▲台南市這筆透天，從法院筆錄可看出土地和房屋分屬不同所有權人。（圖／翻攝自台南地方法院公告）

蘇小強指出，為求發揮不動產最大效益，建商請求連同房屋併同拍賣，屋主被強迫參與執行，這樣的拍賣目的是希望土地和房屋的產權一致，拍得的價金會比較好，不要只賤賣土地，但是屋主因爲沒有欠錢，所以房屋拍得價金歸屋主；地主有欠錢，所以土地拍得價金歸建商。

根據法院拍賣公告，該透天二拍底價雖然是308.64萬元，但是土地和建物分屬不同持有者，所以土地底價176.64萬元，房屋底價則為132萬元，依照法院拍賣不動產的規則，採取土地及房屋分別標價、合併拍賣，以總價最高者得標。

蘇小強分析，「屋主放大絕招出手投標，以土地176萬元、房屋5500萬元的價格，投標總價共5676.64萬元得標，但由於房屋拍得價金本來就歸屋主，所以房屋的部份抵銷免繳，屋主只需繳交土地的176萬元、執行費用及過戶稅費即可。」

他說，「外行看熱鬧，內行看門道，高手沒人想得到。屋主出天價標單，輕鬆擊退競標者，卻無需花費大額金錢，只消動動筆在標單上寫寫金額就達到目的，只能說，妙哉！妙哉！」